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Super-ricos mudam forma de comprar casas, e mercado imobiliário vira clube exclusivo

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Super-ricos mudam forma de comprar casas, e mercado imobiliário vira clube exclusivo

Quando uma casa de luxo em Palm Beach (Flórida, EUA) chega ao mercado, ela já está vendida — e muitas vezes há meses. O comprador é alguém que está “hackeando” o mercado imobiliário de luxo ao trabalhar com um corretor e ter entrado discretamente na lista de espera privada de um incorporador antes mesmo de os projetos arquitetônicos serem desenhados.

Essa é a economia de assinaturas para bilionários, e ela está remodelando a forma como os ultrarricos compram casas nos Estados Unidos. Compradores ultrarricos agora garantem lugares em listas de espera privadas por meses — ou até anos — antes de uma casa nem sequer começar a ser construída.

Leia também: Conheça a ilha onde bilionários como Jeff Bezos e Mark Zuckerberg buscam refúgio

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Isso acontece especialmente no segmento de luxo sob medida, no qual os compradores estão fortemente focados em qualidade e acabamento artesanal, disse Robert W. Burrage, fundador e CEO da RWB Construction Management, no condado de Palm Beach — uma região metropolitana que se tornou cada vez mais popular entre bilionários e outros indivíduos ultrarricos, como o fundador da Amazon, Jeff Bezos, e o CEO da Meta, Mark Zuckerberg.

A região, frequentemente apelidada de “Wall Street do Sul” devido à chegada de fundos de hedge e executivos do setor financeiro, viu os preços das casas de luxo dispararem 187% na última década, mais do que em qualquer outra grande área metropolitana, segundo a Redfin.

“Estamos vendo mais clientes nos procurarem cedo e pedirem para serem considerados para futuras construções, às vezes antes mesmo de um projeto ser desenhado”, disse Burrage à Fortune. “Como há um número limitado de construtores que fazem esse tipo de trabalho nesse nível, os compradores estão dispostos a esperar para conseguir a casa certa.”

No passado, os ricos eram mais parecidos com o americano médio, tendo mais tempo e liberdade para visitar imóveis ou procurar a casa ideal com seu corretor — e houve até uma época em que compradores de luxo testavam casas passando a noite em mansões de vários milhões de dólares.

Mas o mercado de luxo aquecido de hoje muitas vezes exige planejamento com anos de antecedência, especialmente em mercados de elite populares como o sul da Flórida, a cidade de Nova York e outras regiões costeiras.

E, enquanto o mercado imobiliário comum estagna, com proprietários presos em suas casas e gerações mais jovens incapazes de superar as barreiras das altas taxas de hipoteca e dos preços elevados dos imóveis, o mercado imobiliário de luxo é tão competitivo em muitas áreas metropolitanas que os compradores precisam recorrer a novas táticas para conseguir exatamente o que querem.

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Isso reflete a chamada economia em forma de K, na qual os mais ricos continuam a se beneficiar da valorização dos ativos e a gastar mais, enquanto americanos de renda baixa e média lutam para pagar até mesmo necessidades básicas.

O mercado imobiliário de luxo está ficando ainda mais exclusivo

O pano de fundo dessa tendência é um mercado imobiliário de luxo que bate recordes. Em 2025, todas as 10 transações de casas mais caras dos Estados Unidos superaram US$ 100 milhões, ante apenas cinco em 2023 e 2024. (O Wall Street Journal chegou a batizar 2025 como o “ano da casa de US$ 100 milhões”.)

Globalmente, mais de 2.100 casas ultraluxuosas, com preços superiores a US$ 10 milhões, foram vendidas ao longo de um período de 12 meses até o fim de 2025, segundo a consultoria imobiliária global Knight Frank. E, apenas nos Estados Unidos, os preços das casas de luxo subiram 4,6% em dezembro de 2025 em relação ao ano anterior, de acordo com a Redfin — mais do que o triplo do avanço no mercado de imóveis não luxuosos.

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“Os compradores de imóveis estão muito seletivos porque os preços e as taxas de hipoteca estão altos — eles querem uma casa que tenha tudo”, disse Alin Glogovicean, corretor imobiliário em Los Angeles, à Redfin. “Até mesmo compradores super-ricos hesitam em fechar negócio porque não há muito estoque realmente bom e eles não querem se contentar com menos.”

Assim, essa tendência de compradores garantirem propriedades antes mesmo de elas serem construídas ou nem sequer chegarem ao mercado pode mudar fundamentalmente a forma como as transações de imóveis de luxo serão feitas no futuro.

“Isso está comprimindo o cronograma. Quando um imóvel é lançado publicamente, grande parte da demanda já foi identificada”, disse Peter Zaitzeff, corretor baseado em Nova York da Serhant especializado em novos empreendimentos de luxo, à Fortune. “É por isso que você vê edifícios anunciarem ‘50% vendidos’ pouco depois do lançamento — esses compradores já estavam alinhados.”

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Não é o que você oferece — é quem você conhece

Em novos empreendimentos de luxo, as transações acontecem cada vez mais de forma privada antes que qualquer anúncio público seja feito.

Os compradores geralmente entram nas listas de espera por meio de corretores, explicou Zaitzeff, porque os corretores mantêm relações com incorporadores para garantir prioridade para seus clientes meses antes de um novo empreendimento ser lançado.

Alguns compradores também se registram diretamente com os incorporadores por meio de seus sites, mas “compradores realmente sérios quase sempre vêm por meio de agentes”, acrescentou.

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Embora nem todas essas transações ocorram fora do mercado aberto, muitas acontecem, disse Zaitzeff — especialmente coberturas, imóveis com vistas privilegiadas e unidades nas melhores posições.

Harrison Polsky, sócio da incorporadora de luxo Catēna Homes, sediada em Dallas, disse à Fortune que se trata de um processo “muito baseado em relacionamentos”, no qual a maioria dos compradores entra nas listas por meio de corretores, compras anteriores ou conexões diretas com o construtor.

“Se alguém já comprou conosco antes ou foi indicado por um agente de confiança, frequentemente recebe aviso antecipado sobre projetos futuros antes de qualquer anúncio público”, acrescentou Polsky.

Encomendar uma casa, não comprar uma

A principal razão para os compradores “assinarem” casas é que existe um número muito limitado de construtores capazes de realizar esse tipo de trabalho de luxo, explicou Burrage, de modo que os compradores estão “dispostos a esperar para conseguir a casa certa”.

Isso também dá aos compradores poder de decisão sobre detalhes da casa, acabamentos e layout, acrescentou ele — o que muda fundamentalmente o que significa comprar uma casa de luxo.

“No topo do mercado, isso está se tornando mais parecido com encomendar algo do que comprar algo pronto na prateleira”, disse ele.

Acima de tudo, “assinar” com incorporadores dá aos clientes de luxo acesso às melhores casas, concordam especialistas. Portanto, se você não estiver à frente da curva, pode ficar muito mais difícil — ou até impossível — conseguir exatamente a casa pela qual está disposto a pagar milhões de dólares.

“O lado negativo é que isso coloca mais pressão nos relacionamentos”, disse Polsky. “Se você não estiver trabalhando com o construtor ou corretor certos, talvez nunca veja as oportunidades de mais alta qualidade.”

2026 Fortune Media IP Limited

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Haddad anuncia candidatura ao governo de SP e promete impulsionar campanha de Lula

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Haddad anuncia candidatura ao governo de SP e promete impulsionar campanha de Lula

O PT anunciou, nesta quinta-feira, 19, a pré-candidatura do ministro da Fazenda, Fernando Haddad, ao governo do estado de São Paulo. O partido repete, assim, a estratégia adotada há quatro anos, quando o político chegou ao segundo turno, mas foi derrotado pelo atual ocupante do cargo, Tarcísio de Freitas (Republicanos). A confirmação ocorreu por meio de pronunciamento no Sindicato dos Metalúrgicos do ABC, em São Bernardo do Campo.

O anúncio era esperado desde semana passada e se concretizou após duas agendas de uma comitiva do governo federal no estado — uma caravana com prefeitos, pela manhã, e uma homenagem ao ex-presidente uruguaio Pepe Mujica, no final da tarde. No sindicato, à noite, Lula e Haddad falam à militância em um local simbólico, onde o líder petista iniciou a sua trajetória política como dirigente da categoria e organizou greves de operários que dariam origem ao PT.

Haddad tem pela frente agora o desafio de reverter o favoritismo de Tarcísio nas pesquisas eleitorais e também de oferecer um palanque competitivo para o presidente Lula na eleição presidencial, em que o senador Flávio Bolsonaro (PL), do Rio de Janeiro, filho do ex-presidente Jair Bolsonaro, aparece como principal adversário. São Paulo concentra mais de 20% dos eleitores do país.

O ministro da Fazenda resistiu por meses a aceitar a tarefa, mas recebeu um pedido direto do presidente e foi convencido de que sua participação no pleito era necessária. Aliados alegam que o receio não era de perder novamente nas urnas, o que representaria a quarta derrota eleitoral consecutiva, e sim por estar inserido hoje em uma agenda de pautas nacionais, em que se vislumbra, inclusive, uma possível sucessão em 2030.

Pesquisa Datafolha, realizada entre os dias 3 e 5 de março, selou entre as lideranças o diagnóstico de que ele seria o candidato ideal, em vez do vice-presidente Geraldo Alckmin (PSB) ou dos ministro do Empreendedorismo, Márcio França (PSB), e do Planejamento, Simone Tebet (MDB). Ele foi o candidato lulista que melhor pontuou nas simulações de primeiro turno, com 31% das intenções de voto, contra 44% de Tarcísio.

A tendência é que Alckmin participe ativamente da campanha do aliado, como ocorreu na eleição passada, mas não seja candidato em São Paulo, mantendo o posto de vice na chapa de Lula. O político já exerceu quatro mandatos como governador quando estava no PSDB. Devido a esse fato, costuma ter melhor entrada entre eleitores conservadores e com gestores municipais do que o PT.

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Tebet pretende disputar o Senado, trocando o domicílio eleitoral do Mato Grosso do Sul para São Paulo, enquanto França e Marina Silva (Rede), ministra do Meio Ambiente, são alternativas para compor com Haddad na vice da chapa. Em 2022, o posto foi ocupado por Lúcia França, esposa do ministro do PSB, que agora não demonstra entusiasmo com a ideia depois de ser preterido por Lula.

A estratégia do PT passa por martelar, na campanha paulista, dados econômicos favoráveis, como a queda da taxa de desemprego, o crescimento da renda salarial média e o controle da inflação, além de medidas de iniciativa do Executivo aprovadas no Congresso, como a isenção de Imposto de Renda (IR) para quem ganha até R$ 5 mil por mês e a reforma tributária.

Mas Haddad também precisará desgastar o governo Tarcísio para tentar sair vitorioso nas urnas ou, ao menos, garantir uma segunda rodada. Discursos durante a 17ª Caravana Federativa, pela manhã, deram o tom de pautas locais que devem ser exploradas na campanha. Ao se dirigir para uma plateia de prefeitos, Lula criticou a relação conflituosa do governador com prefeitos paulistas.

Outros temas, como a privatização da Sabesp e a disputa de “paternidade” por obras executadas no estado, mas que contam com recursos da União, também devem marcar a campanha em São Paulo.

Tarcísio, da mesma forma, tem se mostrado disposto a aceitar a nacionalização da disputa e ensaia críticas diretas à gestão econômica de Haddad sob o mantra de que o ministro “contratou uma crise fiscal” para o futuro ao gastar demais e “criou um imposto a cada 30 dias”. Sobre esse ponto, o ministro rebate dizendo que inverteu a lógica de tributação ao cobrar dos mais ricos, em vez da “base da pirâmide”.

Haddad pretende se afastar de agendas públicas nos próximos dias antes de se dedicar à pré-campanha. Na Fazenda, ele será substituído pelo secretário-executivo Dario Durigan.

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Durigan exerce a função desde junho de 2023 e esteve presente, portanto, em embates duros com o Congresso, como o aumento do IOF e a devolução da medida provisória que limitava o uso de créditos de PIS/Cofins. Internamente, sua atuação como número dois da pasta é elogiada em matérias como a reforma tributária e o pacote fiscal. Um dos primeiros desafios do novo ministro será ajudar a conter uma greve de caminhoneiros em razão da alta no preço dos combustíveis.

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Enel-SP: Juíza diz que Aneel se antecipou e barra reunião sobre caducidade

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Enel-SP: Juíza diz que Aneel se antecipou e barra reunião sobre caducidade

“Tudo o que você disser poderá ser usado contra você no Tribunal”.

A Enel conseguiu uma liminar que proíbe a Agência Nacional de Energia Elétrica de decidir agora sobre a caducidade de sua concessão em São Paulo, alegando que o diretor-geral do regulador violou as regras do processo ao declarar antecipadamente seu voto contra a empresa. 

A diretoria da Aneel havia agendado para a próxima terça-feira o julgamento do processo sobre as operações da Enel São Paulo. A discussão poderia culminar em uma recomendação para que o Ministério de Minas e Energia revogue o contrato da companhia. 

Mas o grupo italiano se aproveitou do que foi visto como uma afobação do chefe da agência, Sandoval Feitosa. Em uma reunião em 24 de fevereiro, enquanto a diretoria deliberava sobre quando seria apreciado o caso sobre a Enel, Feitosa apresentou um voto a favor da caducidade e de uma intervenção na empresa.

Sandoval Feitosa okO posicionamento de Feitosa “fere, de maneira frontal”, a Constituição Federal, uma vez que “antecipa o juízo condenatório sem aguardar o encerramento do prazo defensivo,” disse uma juíza federal ao analisar uma ação movida pela Enel em Brasília.  

Recusando-se a ouvir a Aneel em uma oitiva antes da decisão, ela concedeu liminar proibindo Feitosa e a agência de colocarem o caso sobre a Enel São Paulo para deliberação até o julgamento do mérito do processo na Justiça. 

Não dá nem pra dizer que a juíza surpreendeu totalmente. Na sessão em que Feitosa declarou sua decisão, outros diretores da Aneel mostraram-se abismados, alertando inclusive que o caso poderia dar argumentos para uma judicialização pela empresa. 

O clima chegou a esquentar na ocasião, com um diretor afirmando que a antecipação de voto de Feitosa era “inédita” em todas as agências reguladoras. Sandoval rebateu, e uma fonte que acompanha o setor há décadas disse que “nunca na história do País” havia visto uma “briga pública” desse nível em uma reunião da Aneel.

O contrato de concessão da Enel São Paulo vence em junho de 2028, e a agência e o Ministério precisam avaliar se ele deve ser renovado ou até revogado antecipadamente. 

Uma decisão judicial anterior, numa ação movida pela Prefeitura de São Paulo, já havia suspendido a discussão sobre a renovação da concessão da Enel (não sobre sua caducidade), em meio aos questionamentos à empresa depois dos diversos apagões.

Pressionado pelo Prefeito Ricardo Nunes e pelo Governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, que querem encerrar o contrato, o ministro Alexandre Silveira chegou a cobrar pressa da Aneel para uma decisão sobre a caducidade.

Mas na semana passada, Silveira disse em audiência na Câmara que a Enel “cumpre, a princípio, boa parte ou quase a totalidade dos índices para renovação,” e afirmou que orientou a agência a “despolitizar essa questão.” 

Uma fonte que acompanha a discussão jurídica notou que, “mantidas as liminares, teremos alguns anos sem caducidade e sem prorrogação”, gerando uma incerteza total sobre o futuro da mais valiosa concessão de distribuição de energia do Brasil. 

A situação poderia obrigar o Governo a negociar alguma espécie de “repactuação/solução como ocorreu com a Amazonas Energia,” acrescentou a fonte.

No caso da empresa do Amazonas, a Aneel chegou a recomendar a Silveira a cassação da concessão, mas foi costurado um acordo para que a empresa fosse vendida à Âmbar Energia, do Grupo J&F Investimentos. 

Em um caso anterior envolvendo também a Enel, a distribuidora do grupo italiano em Goiás vinha sendo pressionada a deixar o Estado pelo Governador Ronaldo Caiado, que questionava a qualidade do serviço.

A Aneel chegou a iniciar um processo que poderia resultar na caducidade do contrato, mas a Enel chegou antes a um acordo para vender a concessão à Equatorial Energia

O Governo brasileiro nunca realizou uma revogação de concessão no setor de distribuição de energia, e advogados do setor dizem que retirar a Enel São Paulo das operações demandaria um processo longo e complexo.

A distribuidora tem alegado, e com razão, que cumpre os principais requisitos para a renovação, por ter índices de duração e frequência de blecautes dentro das metas regulatórias. Mas diretores da Aneel têm alertado que esses não seriam os únicos itens analisados para uma decisão sobre a prorrogação.




Luciano Costa




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Saída de Haddad abre fase de xadrez eleitoral na Esplanada dos Ministérios

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Saída de Haddad abre fase de xadrez eleitoral na Esplanada dos Ministérios

Com a confirmação da saída de Fernando Haddad do Ministério da Fazenda nesta quinta-feira (19) e a aproximação do calendário eleitoral de 2026, o governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) entrou em fase de reorganização política.

Ministros já começaram a redesenhar seus movimentos, em um processo que deve provocar uma das maiores trocas no primeiro escalão desde o início do terceiro mandato.

A expectativa no Planalto é que ao menos 20 ministros deixem seus cargos até o início de abril, prazo de desincompatibilização exigido pela legislação eleitoral para quem pretende disputar as eleições.

O objetivo central do governo é estruturar palanques regionais para a reeleição de Lula e, ao mesmo tempo, ampliar a base aliada no Congresso, com atenção especial ao Senado, considerado estratégico para a governabilidade em um eventual quarto mandato.

Haddad, por exemplo, deixa o cargo para concorrer ao governo de São Paulo após afirmar repetidas vezes que não tinha vontade de se candidatar a um cargo público e enfatizar que desejava colaborar com a campanha pela reeleição de Lula.

Batalha pelo Congresso

O Senado ocupa posição central nessa estratégia. Em 2026, 54 das 81 cadeiras estarão em disputa, o equivalente a dois terços da Casa. A avaliação no governo é que ampliar a presença de aliados pode reduzir riscos institucionais, já que cabe ao Senado sabatinar indicados ao Supremo Tribunal Federal e analisar pedidos de impeachment de magistrados.

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Nesse contexto, a ministra das Relações Institucionais, Gleisi Hoffmann (PT), deve disputar uma vaga no Senado pelo Paraná, após mudar seus planos iniciais de buscar a reeleição como deputada federal.

Outros nomes do primeiro escalão também são citados como potenciais candidatos à Casa Alta, entre eles Simone Tebet (Planejamento), Rui Costa (Casa Civil) e Marina Silva (Meio Ambiente).

Articulação política

No caso do ministro da Agricultura, Carlos Fávaro (PSD), a movimentação segue outra lógica. Ele deve deixar o ministério para retomar o mandato de senador, que vai até 2027. A volta ao Senado pretende reforçar a articulação política e ajudar na costura de alianças eleitorais, sem que ele entre na disputa por um novo cargo neste ciclo.

Outras pastas também devem passar por mudanças relevantes. Camilo Santana (Educação) avalia deixar o ministério até abril e afirma que o cargo o mantém distante do Ceará, onde foi governador e se elegeu senador em 2022. Caso se afaste do governo, a tendência é que atue diretamente nas campanhas de Lula e do governador cearense Elmano de Freitas.

Nos bastidores, o redesenho ministerial já é tratado como parte do xadrez eleitoral. A leitura no Planalto é que a reorganização do primeiro escalão pode fortalecer palanques regionais e reduzir tensões no Congresso durante o período eleitoral.

Veja as principais movimentações em estudo no governo:

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  • Casa Civil: Rui Costa (PT) é cotado para disputar o Senado pela Bahia.
  • Relações Institucionais: Gleisi Hoffmann (PT) deve ser candidata ao Senado pelo Paraná.
  • Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços: Geraldo Alckmin (PSB) tende a disputar a reeleição como vice-presidente.
  • Educação: Camilo Santana (PT) pode deixar a pasta e atuar nas campanhas no Ceará.
  • Transportes: Renan Filho (MDB) é apontado como possível candidato ao governo de Alagoas.
  • Planejamento: Simone Tebet (MDB) é cotada para o Senado.
  • Meio Ambiente: Marina Silva (Rede) também é citada como possível candidata ao Senado.
  • Agricultura: Carlos Fávaro (PSD) deve deixar o ministério para retomar o mandato de senador, que vai até 2027, e atuar na articulação política.
  • Empreendedorismo: Marcio França (PSB) planeja concorrer ao governo de São Paulo.
  • Minas e Energia: Alexandre Silveira (PSD) avalia candidatura ao Senado por Minas Gerais.
  • Secretaria de Comunicação da Presidência: Sidônio Palmeira deve deixar o cargo para atuar no marketing da campanha de reeleição de Lula.

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